FW:買村屋需知

買村屋留意事項 ：

１．業權須知
任何村屋業主，都有由政府發出的租契、批約正本或核證副本， 以證明他擁有該村屋業權。業主必須為村屋所在地的承租人、或 新批約的承批人，或為承租人或承批人的業權繼承人或承讓人， 並已按《土地註冊條例》規定，在有關的新界區土地註冊處登記 業權。

２．批地契約
集體契約(「集體官契」或「租契」)：詳盡列明有關地段的資料。
新批約：包括批地規約、賣地規約及換地規約等。
若租契或新批約並不准許土地作建屋用途，業主須向地政處申請修 訂用途，或與政府以換地方式友取批准建屋的契約。如集體契約的 准許用途為非建築用途，則須向政府申請建築牌照。

３．轉讓限制
小型屋宇政策所發出的建築牌照或向原居民所批的土地，縱使已建 上完成發展的村屋，仍對土地的售賣或轉讓有一定的限制。業主須 向政府繳交額外地價後，才可獲豁免有關轉讓限制。而大多數的集 體契約(租契)或其他土地批約則沒有轉讓限制，但買家仍需詳閱文 件上是否有有關限制條文、或條文是否仍然生效。

４．「祖」或「堂」
部份村屋土地由新界傳統組織持有，又稱「祖」或「堂」。而這些 由「祖」或「堂」持有的土地，轉讓前必須取得民政事務專員所發 出的同意書。

買方須要求業主取得及出示同意書，證實民政事務專員同意該轉讓 交易。由於該同意書有時間限制，買家須細心留意條款，以免受騙。

簽訂村屋買賣合約前，買方 / 租客或其律師必須向賣方要求提交所 有有關文件，亦須到新界土地註冊處進行查冊。買方 / 租客應清楚 知道：

自己是與合法的業權擁有人進行交易。

賣方是否已取得有關政府部門批准，興建或重建該村屋。

政府有否發出會影響該村屋租契、新批約或建築牌照的 條款修訂文。若物業的上蓋面積、高度、樓宇層數與新批約及 建築牌照所列限制不符，買家須修訂有關限制。業主須要求地政 專員發出修訂書，經簽署後，到有關土地註冊處登記，最後由業 主自行保管，作為部份業權文件。一切關於該土地的發展，亦必 須依照租契、新批約或建築牌照的條款完成。

政府對村屋的高度、牆的厚度等一切建築標準有嚴格規定， 在重建或改動間隔時，買方 / 租客須務必遵守有關指引。

若違反以上條例，政府有權沒收該土地、村屋、收契約或新 批約、或要求修正土地用途至滿意為止。業主更須繳納土地補價。

業主宜自行保管所有文件的副本，以方便日後轉售村屋時出 示證明文件。

規定事項證明書：內容包括租契、新批約或建築牌照條款。地政專員在村 屋建成後，會為該村屋進行檢定；符合所有規格後，就會頒發此規定事項 證明書。舊屋重建村屋除外。

不反對通知書：若屬舊屋重建村屋，則獲頒發不反對通知書。

容忍輕微差異通知書：若發現所建村屋與政府所訂的建築標準有輕微出入， 業主需向有關地政處申請容忍輕微差異通知書，以證明地政處知道並容忍所 存差異。

豁免證明書：在所有建築工程動工之前，居民須向地政處領取各種豁免證明 書。豁免項目包括地盤平整工程、渠務工程及建築工程。未領取豁免證明書 而進行任何建築工程均屬違法。建築事務監督有權根據建築物條例，下令清 拆違例建築。居民可向新界各區地政專員領取此豁免證明書。

若有關村屋未獲地政專員檢定，業主可提交由註冊專業測量師或認 可人士簽發的證明書，以證明該村屋符合政府建築標準，再向地政 專員申請規定事項證明書或有關文件。

http://hk.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=7006112405162

買村屋主要是注意地契及業權有無問題，不過這些都會是律師樓做的事，你買時問清楚就行啦。不過最好就瞭解一下你買的村屋出入的道路業權問題，因為之前試過有村屋出入開的道路，原是私人地權，那業主收回土地建樓就沒有路出入。亦有試過買時有路出入，不過住了一排後其他人建屋就改了路要繞道出入，這些都要購買前攬清楚，最好實地看樓之餘，四處觀看環境，是否太多村屋擠擁等。另外天台的業權亦要攪清楚，有些天台是連埋三樓一同出售，其他業主不能用，有些就是共用的，所以就要攪清楚，唔好買時上手業主話可以用天台，你就信，佢就將買價提高，之後買左唔用得就被搵之餘，你去搵上一手業主回水咩！這些你最好問清楚代理辦買村屋手續的律師啦！只好懶呀！有小小問題都要問清楚，律師有責任攪清楚的呀！

此外村屋範圍是否有停車設施？如果你有車會泊在村內，就要注意胡亂泊車可能會攪到好麻煩，最好在睇樓時睇埋四周環境，以及同村民打下交道，打聽一下村內是那一些人比較話得事，買屋入伙後就去拜訪一下他們，打下交道，就可以減少許多麻煩發生。

另外住村屋許多事都是自已攪的，連垃圾也要自理的，維修保養及防盜都要自己攪，不過就要小心啦！最好打聽村內有沒有專人接這些工作，如做維修、倒垃圾等，如果有而你又自己搵人攪亦都可能攪出麻煩的。住村屋最主要是與左鄰右里打交道，瞭解多點就會少點麻煩。當然如果你買的村屋是有幾座的屋苑就沒那麼多麻煩，應該有管理公司代勞，亦不用拜地主。我指的是單幢的村屋，就要靠自己執生。

最後一點，就是沒太多人留意的，就是買的村屋污水處理問題。因為新界有些村屋，在興建時沒有將排污渠接到公眾的排污渠上，就會排到村內一個沙井中，污水會從泥土流走，只餘下沈積物，想信不用我解釋你都知這些是啥。一段時間後，沙井積滿，就要找專門處理這些東西的公司來吸走這些物體，這當然要另外付款的。收費幾千元不等，視乎工程而定。所以買時就要問清楚你屋的大小二便同污水排到那處，如出沙井你就要預幾年多一筆開支，值不值就自己計數啦！

http://hk.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=7007031104167

買村屋特別要留意以下幾點：
1. 是否有屋契或只是有使用權？可否自由買賣？
2. 村屋日後買賣需否補地價？
3. 村屋附近道路、入口是否擁有使用權(避免日後村民封路收買路錢)

問1.銀行是否真的可做到85%按呢?
必需自己親力親為致電銀行按揭部問詢問估價及按揭問題！千萬不可信地產！
問清楚後才買，一般屋契有問題銀行都借錢的！這對你有好處因日後你也不易賣出除非你當長期租用的租金。

問2.按揭的多少銀行是已什麼情況下借出呢(只求一般情況)
個人資產負債(貸款、咭數財務信譽) 及收入計算還款能力和誠信！

問3.如經這位前銀行經紀做按揭會否有其他收費呢
就算真的沒有其它收費又如何？財務公司、按揭公司利息比銀行高！魔鬼藏在細節中！若不是經銀行做按揭就無謂了，這是保障你自己！

問4.村屋是否很易出現很多問題呢? (業權 , 買路費 , 騙案等)
是的！很多只是賣出使用權但業權不是你的，除非你諗住一世唔搬！一定要找有信譽的律師行查契！千祈唔好用地產公司的律師！通常都有回佣收，對你無保障！

問5.地產經紀(長浩地產)跟這位前銀行經紀可信高嗎?
有可能是騙我可做85%嗎?
所有地產經紀的話只能信50-65%其它要靠自己觀察！

現時元朗、屯門的村屋都好平！最好多些觀察或買二手有人住過買賣過有裝修的好些！

http://hk.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=7010010500203